Memorial descritivo · Pacaembu
O memorial passa a ser saída do projeto, e a divergência aparece antes do protocolo.
O Plat lê a geometria do projeto aprovado, escreve a descrição no formato da praça onde ela vai ser registrada e mostra o que diverge, com o número que sustenta a divergência e o dono da correção.
Conferência · Bauru/SP · 1º CRI
dado de demonstraçãoQuadra 13, lote 03
origem: textoLado esquerdo
- No projeto
- 25,00 m
- No documento
- não informado
Residencial Vale das Palmeiras
origem: títuloPerímetro contra a matrícula 18.907
- No projeto
- 5,45 m no trecho V7 a V9
- No documento
- 432,50 m² de diferença
Quadra 12, lote 04
dentro da tolerânciaFrente
- No projeto
- 10,003 m na polilinha
- No documento
- 10,00 m na cota escrita
Nenhuma medida sai de IA. Sai da geometria do projeto, ou de uma pessoa com nome e data.
O problema
O texto não deriva do desenho. Ele concorre com ele.
A medida exata de cada lote já existe no projeto. Mesmo assim alguém a redigita, lote a lote, e outra pessoa confere a digitação contra o desenho, em memoriais de centenas de páginas, sob o prazo mais curto do processo. Projeto e memorial são dois originais, e a passagem entre eles é feita por uma pessoa lendo cotas.
- 10 dias úteis
- para o cartório qualificar, dentro dos vinte úteis da prenotação
- 11.342 casas
- lançadas pela Pacaembu em 2024, alta de 24,8%
Fonte: Lei 6.015/73, arts. 188 e 205, na redação da Lei 14.382/2022
Fonte: divulgação da construtora reproduzida pela imprensa, 2024
Quando a conferência falha, ela falha de três jeitos
Devolve
O cartório qualifica em dez dias úteis, e o que sobra dos vinte da prenotação é o prazo para corrigir. É o mais curto do processo.
Passa errado
A descrição errada é registrada e vira passivo na escritura do comprador, onde corrigir custa retificação.
Nem era do memorial
O perímetro não fechava com o imóvel de origem, e a conferência inteira foi trabalho perdido antes de começar.
O que muda
A conferência deixa de ser uma etapa e passa a ser a mesma função da geração.
Gerar e conferir não são duas funcionalidades, são a mesma função lida em duas direções. Por isso a conferência começa no projeto, e não no texto. E a promessa é sobre o que a regra cadastrada alcança, nunca sobre tudo: praça nova só ensina o que exige na primeira devolução.
Nem toda conferência acha erro. Às vezes está tudo certo e a equipe não tinha como confirmar sem ler tudo de novo. A entrega, nesse caso, não é aprovação: é setecentos lotes conferidos sob a regra de Bauru, nenhuma divergência, que é uma afirmação com número, regra e escopo.
- ConsistênciaEste projeto se sustenta sozinho?
- OrigemEste loteamento pode ser registrado?
- MemorialComo este lote se descreve nesta praça?
- ConferênciaO que diverge, e o que a máquina não decidiu?
- EmissãoO que eu protocolo?
- PraçasO que este cartório exigiu, e isso vale para as outras?
Como funciona
Do arquivo ao protocolo, na ordem do custo do insumo.
Cada passo produz achado sozinho, e o primeiro roda com um arquivo só: o projeto, conferido contra ele mesmo, sem esperar memorial, sem matrícula e sem procurar nada em arquivo antigo.
- 01
Lê o projeto
Assim que o arquivo entra, sem esperar memorial. Extrai a geometria de cada lote, área pública e via, e declara o quanto a leitura de cada uma é firme.
- 02
Confere o projeto contra ele mesmo
Antes de qualquer texto. Sem este passo sai um memorial perfeitamente fiel a um projeto errado, e o erro de desenho só aparece na prefeitura.
- 03
Fecha o perímetro contra a matrícula
É a checagem mais barata contra a perda mais cara. Quando não fecha, o processo para e sai o dossiê para o topógrafo.
- 04
Gera sob a norma da praça
Memorial e planilha cadastral derivados da mesma geometria, no formato que aquele município e aquele cartório exigem, com a tabela de tolerância junto.
- 05
Compara e classifica por origem
Campo a campo, com o valor dos dois lados. Cada divergência nasce marcada com de onde veio, porque a origem é que determina o dono e o prazo da correção.
O que sai do sistema
Cinco artefatos, cada um para um destino diferente.
- Memorial descritivo · Word
- para revisão e assinatura de quem tem a ART. É o que vai ao cartório.
- Planilha cadastral · Excel
- derivada da mesma geometria, para os processos da empresa que já a consomem. Deixa de ser digitada.
- Relatório de conferência · PDF
- com as divergências agrupadas por origem e a regra aplicada. É o que a auditoria lê.
- Lista do projetista · linguagem de projeto
- lote, vértice e medida. Sai da Consistência e vai por fora do sistema.
- Dossiê de origem · quando o perímetro não fecha
- contorno, vértices, o trecho divergente da matrícula e a diferença apurada. Vai para o topógrafo.
Todo artefato carrega no rodapé a praça, a versão do projeto, a versão da regra e a data. Documento sem esses quatro dados não é rastreável, e não sai assim.
Os limites, de propósito
O produto nunca diz que está tudo certo.
Diz quanto conferiu, sob qual regra e em qual praça. Um empreendimento com zero achados e trinta exceções não está certo, está por conferir, e as duas contagens nunca aparecem somadas.
- Medida nunca sai de IA
- Sai da geometria do projeto, ou de uma pessoa com nome e data quando a geometria não sustenta.
- Campo ilegível nunca é conforme
- Leitura incerta vira exceção, sempre. O produto é enviesado para o lado do trabalho humano.
- Nunca aponta sem dizer a origem
- Texto, projeto ou título. Sem isso, o apontamento não tem dono nem prazo.
- Nunca existe carimbo de aprovado
- Nem percentual de conclusão, nem caixa de confirmação. Confirmação pedida sob prazo vira clique, e clique vira registro falso de revisão.
Veja a divergência antes do cartório.
A demonstração abre no Residencial Jardim Aurora, em Bauru, com o projeto na versão 3 e a matrícula 41.208. Vinte e dois lotes, duas áreas públicas, e a conferência rodando sob a norma daquela praça.